Am discutat despre piața imobiliară și creditare cu Daniel Amza, broker de credite la Bayer Credit, partener Habitat Brokers.
1. Cum vezi actualul context economic, dupa aproape 4 luni scurse din acest an? Furtuna prevestita a trecut pe langa noi, pot relua investitiile imobiliare cei care luasera o pauza la inceputul anului?
La nivelul tranzactiilor incheiate, asa cum e si firesc, neputand exista crestere in permanenta, pare ca avem o ajustare de sub 25% in raport cu anii de varf 2021 – 2022. Furtuna a fost doar un vant mai puternic si bate in retragere, speram sa vedem si curcubee. Avand in vedere ca la nivel statistic peste 63% din tranzactii se fac fara credit, nu pare sa fi incetat interesul pentru investitii.
2. Eterna intrebare: cumparam o casa/ un apartament ori ne mutam cu chirie? Au redevenit bancile prietenoase cu persoanele care solicita un credit ipotecar?
La aceasta intrebare se va raspunde intotdeauna diferit in functie de nivelul financiar al cumparatorului.
Daca ai avansul minim solicitat de o banca la un credit de achizitie, detii sumele necesare achitarii taxelor notariale si bancare si poti sa te muti imediat ce cumperi imobilul (sa fie mobilat, locuibil etc.), recomand in continuare o achizitie in detrimentul inchirierii.
3. Intr-o discutie anterioara ne spuneai ca programul Noua Casa a pierdut din interes, in ciuda unor conditii mai facile, de exemplu avansul de doar 5%. In aceste conditii, orientandu-ne spre creditul ipotecar clasic, care este avansul minim pe care il solicita de obicei bancile?
In continuare creditul ipotecar este cel mai solicitat tip de credit, cand discutam despre achizitia unei locuinte. Reamintesc ca Noua Casa se poate acorda doar cu dobanda variabila, care este mai mare decat cea fixa de la ipotecar. Asta se traduce si in sume mai mici obtinute la Noua Casa decat la ipotecar, avand in vedere raportul rata/ venit. Deci Noua Casa ramane in continuare recomandata doar celor care detin avansul de 5% si cumpara la pret maxim de 70000 euro.
4. Schimbarile care au avut loc la inceput de an privind aplicarea TVA-ului la cumpararea unei locuinte noi au afectat piata imobiliara? Reprezinta o frana aditionala, pe langa celelalte din piata?
Modificari fiscale sunt si vor exista in permanenta. Sa nu uitam totusi ca pana acum doi ani, plafonul pentru TVA de 5% era destul de jos, la 450000 lei, deci discutam de o limita rezonabila in prezent.
5. In pandemie, se nascuse un trend, interesul catre mediul rural. Fie pentru a detine la tara o a doua casa, fie chiar pentru a o avea ca locuinta principala. Ce se intampla in prezent?
Cererea a mai scazut, iar cei care cumpara in mediul rural, folosesc mai degraba surse proprii. Preturile nu sunt foarte mari, iar apetitul bancilor nu este foarte ridicat pentru locuintele vechi, eventual din material mai neconventionale aflate in zone cu piata imobiliara nu foarte dezvoltata.
6. Cum vezi in urmatoarele 3/ 6 luni piata imobiliara? Va mai creste IRCC-ul, preturile vor ingheta la valoarea actuala, bancile vor mai inchide din robinetul de bani pentru credite ipotecare sau din contra, il vor deschide mai mult?
Asa cum spuneam, exista o diminuare a cererii, iar bancile au apetit, deci nu le vad in niciun caz sa inchida robinetul creditarii, ci din contra, vor trebui sa balanseze scaderea solicitarilor, cu oferte atractive.
IRCC usor sub 6% este deja un fapt pe primele 9 luni din an. Nu se intrevad modificari majore, poate ca prognostic doar o usoara scadere pentru ultimul Q din 2023 si inceputul lui 2024.
