„Care-i treaba cu închirierea în regim hotelier?”, „E avantajos să închiriezi un apartament prin Airbnb?” sunt întrebări pe care le auzim tot mai des de 2 ani încoace. Răspunsul este unul destul de complex, deoarece cuprinde multe variabile: unde e localizat apartamentul, cât a costat, cum este amenajat, cine se ocupă de curățenie/ primirea clienților/ administrare/ promovare etc.
Din acest motiv, ne-am gândit să împărtășim cu tine povestea uneia dintre proprietățile de care ne-am ocupat. O investiție cu un buget obișnuit, nimic spectaculos.
Apartamentul despre care vorbim a fost achiziționat în vara 2017, renovat și integrat în piața de închirieri în regim hotelier în ianuarie 2018.
Acesta se află în zona 0 a Bucureștiului, chiar lângă Universitate, într-o clădire veche, din anii ’30, cu risc seismic gradul 2. Are 90 mp utili plus balcon, iar la momentul achiziției era promovat ca fiind renovat de către proprietar. În realitate trecuseră vreo 12-14 ani de la ultima renovare, care oricum fusese de suprafață. Așa arăta inițial:
Clientul nostru avea un buget de +/- 100.000 euro pe care dorea să-l investească cât mai bine, astfel încât să își suplimenteze veniturile lunare.
După ce am discutat și am înțeles concret nevoile clientului, i-am explicat ce opțiuni avem și cât de riscantă sau de sigură este fiecare dintre acestea. După ce a cântărit alternativele, clientul ne-a solicitat să căutăm un apartament pe care să îl închiriem în regim hotelier.
Când l-am găsit pe acesta, ne-am gândit că suprafața generoasă ne oferă mai multe posibilități de valorificare, inclusiv recompartimentarea în 2 unități. Clientul s-a hotărât rapid să meargă mai departe cu această proprietate, așa că am făcut prima ofertă.
Luând în calcul starea apartamentului, am negociat pentru clientul nostru prețul de achiziție, până am ajuns la 90.000 euro și ne-am apucat de treabă. În această tranzacție am oferit clientului servicii de reprezentare exclusivă.
Proprietatea nu a fost recompartimentată în 2 unități deoarece bugetul pentru renovare a fost stabilit la maxim 20.000 euro, iar divizarea presupunea cheltuieli suplimentare. A rămas un apartament cu 3 camere, însă noi am regândit spațiul, astfel încât, atât fiecare dormitor, cât și living-ul, să aibă acces direct la o baie. Așa, locuința a devenit interesantă pentru grupuri și familii, ceea ce înseamnă chirie mai mare. De asemenea, am creat și o zonă de bucătărie cu dining/ spațiu de lucru aerisită.
Recunoaștem că a fost destul de greu pentru noi să ne încadrăm în acest buget, dar că am privit situația ca pe o provocare. Am prioritizat lucrările, ne-am ocupat chiar noi de designul interior, am căutat soluțiile cele mai economicoase pentru mobilier, eliminând multe din lucrurile „nice to have” dar fară valoare practică pentru cei care locuiesc pe termen scurt, am căutat personal materialele de construcții.
Nu am făcut rabat la lucrările esențiale, cum ar fi schimbarea tuturor instalațiilor, schimbarea podelei integral (s-au scos camioane de moloz și umplutură de pământ de sub vechiul parchet scârțăitor), reamenajarea bucătăriei și a băilor. Aceste lucrări creează valoare la o eventuală revânzare. Ne-am făcut puțin de cap la corpurile de iluminat – multe și de calitate cel puțin peste medie.
Ne-am încadrat în 19.000 euro și 1.000 de euro a rămas pentru mărunțisuri.
Deoarece apartamentele promovate prin diverse platforme consacrate (Airbnb, Booking.com) arată extrem de bine, fiind de obicei amenajate de echipe care conțin un designer de interior, să pariem pe un look anume a fost cel mai dificil pentru noi, novici în acest domeniu.
Am gândit apartamentul astfel încât să aibă un look rustic-boem-modernizat, pentru a se integra în arhitectura clădirii, starea acesteia, zonă, dar și pentru a fi relevant pentru clienții străini, publicul țintă principal. Suntem mândri că am refolosit obiecte decorative găsite prin poduri sau covoarele țesute, românești, tradiționale, găsite SH pe OLX.
Rezultatul a fost peste așteptări, clienții fiind încântați de amenajarea apartamentului, așa cum reiese din review-uri (vezi la finalul articolului).
Desigur, succesul se datorează și faptului că am colaborat pentru renovare cu o echipă care nu a așteptat să primească randări și a înțeles exact ce ne-am dorit, doar din cuvinte. Iar când nu a înțeles, a întrebat. (Mulțumim!).
După finalizarea lucrărilor, am predat apartamentul spre administrare unor colaboratori cu experiență, care au dus povestea mai departe. Acum apartamentul produce pentru proprietar un yield brut de peste 13.
Astfel, azi, la peste un an de la ieșirea pe piață a acestei proprietăți, media lunară încasată este de 1400 euro brut, la un apartament care pe termen lung ar fi încasat 600-650 euro/ lună brut; poate putin mai mult cu costuri în plus la amenajare, pentru mobilier și electrocasnice.
După plata taxelor legale, a comisionului de administrare și a utilităților, proprietarul rămâne cu 850 euro/ lună în medie, în loc de 550 – 600 euro/ lună net.
Câștigul net este cu peste 50% mai mare, apartamentul este păstrat impecabil prin natura activității, iar grijile legate de închiriere 0.
UPDATE SEPTEMBRIE 2019 – în vara 2019 încasările au depășit 2.000 euro pe lună.
Merită? Da. Dar lucrurile puteau sta și altfel, deoarece acesta este un exemplu de situație în care toată lumea și-a jucat rolul bine. Noi am identificat corect proprietatea cea mai potrivită existentă pe piață la acea dată, am negociat corect, am participat activ la renovarea ei, am găsit o formulă estetică bună, am controlat bugetul de renovare cu atenție. Echipa de renovare a fost serioasă și implicată. Echipa care administrează și promovează locuința știe exact ce sa facă. Dar eroul nostru este clientul. A știut ce vrea, a fost sincer cu noi, a ascultat sfaturile noastre, nu a ezitat să facă achiziția când s-a găsit proprietatea corespunzătoare.
