Am discutat cu Daiana, Business Development Manager la HABITATbrokers, despre dinamica pietei imobiliare din Romania in aceste vremuri tulburi. Intrebarile adresate acopera teme variate, cu siguranta de un real interes precum alegerile pe care le fac familiile cand cumpara o locuinta noua, PUZ-urile blocate din Bucuresti, precum si impactul asupra pietei si dificultatile pe care le-ar putea avea un cumparator in conditiile scumpirii creditelor.
Toata lumea vorbeste de criza iminenta din piata imobiliara. Se manifesta deja sau sunt semne ca se va intampla?
Incepand cu luna martie 2022, intr-adevar, am avut o perioada in care vanzarile au fost afectate negativ de contextul international, insa, dupa jumatatea lunii, lucrurile au inceput sa se dezghete usor, usor, ajungand in momentul de fata la o situatie similara cu sfarsitul anului 2021.
Din punctul meu de vedere, „criza iminenta” din piata imobiliara nu isi face simtita prezenta si orice repozitionare a cererii existente nu se va mai manifesta incepand cu Q3 2022.
Ce particularitati ale unei locuinte sunt solicitate cel mai frecvent de cupluri si familii?
Incepand cu 2020, criteriile de cautare ale locuintelor s-au schimbat destul de mult. Cumparatorii au inteles ca au nevoie de mai mult spatiu, ca au nevoie de suprafete deschise. Migratia s-a facut de la locuinte mici catre locuinte mai mari. A aparut nevoia celei de-a doua bai, inclusiv la apartamentele cu 2 camere, iar bucatariile deschise au revenit in trend.
Cuplurile, in momentul acesta, cauta apartamente de peste 58 mp utili si familiile cu copii se uita catre apartamente incepand cu 85 mp utili sau vile cu cel putin 3 dormitoare si suprafate de teren de peste 300 mp.
Dupa pandemie, agentiile imobiliare au observat un interes ridicat pentru suprafete mai mari, fie ca se dorea un numar mai mare de camere sau suprafete mai mari ale proprietatii imobiliare. Se mentine acest trend? Dezvoltatorii imobiliari tin pasul?
Da, trendul se mentine. Avand in vedere situatia PUZ-urilor din Bucuresti, dezvoltatorii imobiliari de mici si medii dimensiuni au ales sa se mute catre localitatile din judetul Ilfov, unde au demarat proiecte de vile cu suprafete intre 150 – 220 mp utili, amplasate pe terenuri de peste 300 mp.
In acest moment, in zona de Nord a Bucurestiului, avem peste 1200 de unitati individuale aflate deja in stadiul de constructie ce urmeaza sa iasa pe piata si pastreaza caracteristicile enumerate mai sus, preturile fiind intre 140.000 – 250.000 euro.
Sa discutam despre PUZ-urile blocate in Capitala. Care este situatia la zi, in acest moment, si cum afecteaza acest aspect piata imobiliara din Bucuresti? Care sunt perspectivele?
In acest moment, PUZ-urile din Capitala sunt blocate cu perspective de deblocare negative. Acesta este inca un motiv care pune presiune pe pretul de vanzare al imobilelor. Avem peste 250 de proiecte blocate la momentul actual in Bucuresti si nu au o perspectiva reala asupra orizontului de timp la care se va solutiona aceasta situatie.
Investitorii au ramas cu banii blocati in terenurile respective, fonduri care, in acest moment, nu produc nimic.
In opinia ta, cumparatorii de proprietati imobiliare vor avea capacitatea sa plateasca mai mult pentru o locuinta? Altfel spus, cresterea dobanzilor la credite, dar si a pretului de vanzare al locuintelor, alimentat de factori binecunoscuti precum scumpirea utilitatilor, a materialelor de constructii, criza fortei de munca… etc. vor putea fi suportate de cumparatori?
Intr-adevar, ne obisnuim foarte repede cu binele si ne este greu sa ne intoarcem la o situatie diferita. Incepand cu 2020, contextul social a determinat factorii de decizie sa stimuleze consumul. Astfel, costul banilor a scazut foarte mult. Pot da ca exemplu evolutia valorii IRCC-ului: de la Q1 2019 cu valoarea de 2,63 ajungand la Q2 2021 la valoarea de 1,08 pana la Q1 2022 cu valoarea de 2,65.
Din punctul meu de vedere, trecem printr-o reajustare la conditiile normale de piata. Pentru aceasta, probabil ca mai avem nevoie de o perioada de timp.
Romania este in continuare una dintre cele mai ieftine piete imobiliare din Europa si nu ne aflam, in niciun caz, in situatia din 2008 cand salariul romanilor era insuficient pentru achizitia de proprietati imobiliare.
Este un bun moment sa investim in imobiliare? Care sunt argumentele tale?
Este in continuare un moment foarte bun de investitie. Trebuie sa luam in calcul, intotdeauna, nu doar oportunitatile de pret, ci si oportunitatile de locatie.
In momentul in care ne dorim sa facem o schimbare a locuintei, factorul locatie este cel putin la fel de important ca factorul pret.
As dori sa amintesc cele 3 reguli ale pietei imobiliare:
1. locatie
2. locatie
3. locatie
Un alt factor ce influenteaza decizia de achizitie este nevoia de schimbare a standardului de viata ce nu tine niciodata cont de evolutia pietei imobiliare.
