Ai decis să treci la nivelul următor și din investitor să devii dezvoltator. Faci planuri pentru primul tău proiect imobiliar. Fie că e vorba de o singură casă destinată vânzării sau despre un întreg bloc de apartamente, sunt doi mari pași pe care trebuie să îi faci, până să te apuci de construcție.

1. Achiziția terenului, mereu însoțită de investigațiile inițiale (due diligence);
2. După achiziție, pregătirea actelor în vederea obținerii autorizației de construire și demarării lucrărilor.

Doar că, oricât de simplu ar părea la prima vedere să urmezi acești doi pași, vei constata în final că drumul este destul de anevoios și îngreunat de legislația stufoasă. Cu toate acestea nu ar trebui să te lași descurajat, mai ales că vorbim de investiții imobiliare, unele dintre cele mai rentabile de pe piață.

Achiziția terenului pentru prima investiție imobiliară

Achiziția terenul este primul pas în demararea investiției pe care o ai în plan. Odată ce te-ai decis unde dorești să ridici primul tău proiect imobiliar, este recomandat să faci o serie de investigații inițiale pentru a te asigura că terenul nu are sarcini ascunse, că în zonă este permis să construiești un imobil așa cum urmează să ridici tu, că terenul are toate actele necesare bine puse la punct. 

Dacă totul este în regulă, achiziționează terenul și pregătește-te pentru etapa următoare: pregătirea actelor în vederea obținerii autorizației de construire și demarării lucrărilor.

Obținerea autorizației de construire și demarării lucrărilor

Primul act de care ai nevoie pentru obținerea autorizației de construire și demarare a lucrării este certificatul de urbanism emis “În scopul: obținerea autorizației de construire…”. Așa va scrie pe el. 

Acesta se solicită de la primăria localității sau cea de sector, în funcție de locul în care este amplasat terenul pe care urmează să ridici proiectul imobiliar. 

Certificatul de urbanism este un document care te va ghida mai departe. El îți spune care sunt condițiile ce trebuie îndeplinite de proiectul imobiliar pentru a primi autorizația de construcție, care sunt actele, acordurile și avizele necesare a fi obținute în vederea autorizării construcției.

Pentru emiterea acestuia, autoritățile pot avea nevoie de un memoriu justificativ în care sa se prezinte soluțiile urbanistice propuse, ilustrate în cadrul unui plan de situație.  Așa vei afla și dacă e nevoie să se elaboreze un PUZ/ PUD pentru a optimiza utilizarea terenului.

După obținerea certificatului de urbanism se realizează studiul geotehnic pentru amplasamentul terenului pe care urmează să fie ridicat imobilul. Acest studiu are rolul de a oferi toate informațiile legate de caracteristicile terenului, astfel încât ulterior, proiectantul să poată face corect calculele și să stabilească dimensiunile fundației proiectului imobiliar. 

Și alte studii pot fi solicitate de autorități prin certificatul de urbanism: ridicare topografică, studiu de impact asupra mediului, studii de inserție în sit, studiu de circulație, studiu de însorire etc.

Obținerea avizelor și acordurilor care sunt solicitate inițial prin certificatul de urbanism reprezintă o altă etapă importantă. 

Primăria poate solicita mai multe tipuri de avize și acorduri:

• aviz referitor la protecția mediului dat de autoritatea competenta,
• avize de la Ministerul Culturii și Cultelor, de la Inspectoratul de Stat în Construcții sau alte autorități, 
• avize privind utilitățile și infrastructura din zona în care urmează să se construiască imobilul: electricitate, apă, gaze, salubritate, canalizare etc,
• acordul vecinilor.

Ultima etapă este cea în care viitorul imobil începe să prindă cu adevărat contur, pentru că este momentul în care se realizează proiectarea propriu-zisă. Acum se definește aspectul imobilului: număr de etaje, compartimentare și funcționalități. Se realizează proiectul de autorizare pentru fiecare specialitate: arhitectura construcției, structura de rezistență și instalații. Se vor realiza planșe desenate și documentații scrise, pe care proiectanții le vor semna după cum prevede legislația. 

În cât timp trebuie demarate lucrările

Odată ce toți acești pași au fost parcurși se poate solicita de la primărie autorizația de construire. Acest lucru se face în baza depunerii unui dosar complet care să conțină proiectul de autorizare, primit de la proiectanți, avizele, actele de proprietate, cerere.

După ce primăria eliberează autorizația de construire, se poate trece efectiv la ridicarea imobilului în conformitate cu proiectul tehnic întocmit.

Autorizația de construire se eliberează în termen de cel mult 30 de zile de la depunerea dosarului. Autorizația are o valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval în care dezvoltatorul este obligat să demareze lucrările. Dacă proiectul este demarat în acest interval,  atunci valabilitatea autorizației se extinde pe toată durata de execuție a lucrărilor prevăzute prin autorizație, în conformitate cu proiectul tehnic. Dacă în timpul execuției lucrărilor apar modificări privind construcția autorizată, va fi nevoie ca dezvoltatorul să solicite o nouă autorizație.

#SfatHABITAT: În perioada de due diligence cere proprietarului de la care cumperi un certificat de urbanism de informare; așa deja vei ști ce regim tehnic (POT, CUT, regim de înălțime, retrageri) are de respectat viitorul tău proiect și vei estima dacă investiția merită sau nu. Pentru economie de timp, dezvoltatorii merg în paralel cu elaborarea proiectului tehnic și celelalte etape, urmând ca, la final, să facă ajustări conform reglementărilor primite, dacă este cazul. 

Foto: Pexels